探案录(「探案录」检察官办案故事：北漂600万买房记)

来源：正义网

#今天我当班#

终于，2015年7月在中介公司的介绍下，他物色上了一套离单位较近的二手房，价格600多万。虽然价格不算便宜，但也是周边性价比较高的一套住房了，关键是离单位近，离孩子上幼儿园的地方也不远。

小刘下定决心，就算是借钱也要买下这套房子，于是他把多年来的全部积蓄拿出来，又向家乡的父母和亲戚们求援，东拼西凑，争取尽快把购房款凑齐。

小心翼翼签合同仍被坑

很快，小刘与房主老高签订了《北京市存量房屋买卖合同》，小刘拿着全部积蓄，依照合同约定的时间向老高交了100万首付款。接下来，按照二手房交易惯例，卖方老高需要办理央产房上市交易手续、房源核验手续和购房余款的资金监管手续，买方小刘也需要办理购房资格核验手续。

但不知为何，或许是看到房价不断上涨，老高的卖房手续办理进度异常缓慢，致使小刘第一次办理的购房资格核验已过了有效期。

着急的小刘催促老高赶快办理有关手续，又办了第二次购房资格核验。

然而令小刘意想不到的是，老高突然提出解除买卖合同的要求，并以小刘未按合同约定的付款时间支付购房款余款为由，起诉至北京市某区法院。

理直气壮却遭败诉

哑巴吃黄连，有苦说不出。

对于老高的起诉，小刘既意外又委屈。如果老高不先办理卖房手续，他哪敢支付剩余的500余万元购房款，逾期是事出有因，自己也不想超期啊。

他觉得自己没做错什么，理直气壮，这官司应该能赢。

然而，令小刘失望的是，法院的判决却支持了老高的诉求，这意味着这次交易将以失败告终，小刘只能另外物色其他房屋。

相信检察院能还他一个公道

一筹莫展的小刘突然想起，自己之前在电视上看到过民事检察官办案的相关节目，知道对于自己这个案子，检察院有一个救济途径——民事抗诉。于是，小刘找到了北京市检察院第一分院民事行政检察部。

面对小刘的无奈与不解，作为一个普通人，我很同情他的遭遇；但作为一个检察官，案件的曲直是非还是得用事实说话。

调阅原审卷宗后，我发现原审判决的主要问题出在适用法律和案件细节事实的认定上：

➤首先，法院过于机械的适用了合同法中关于违约责任的严格责任原则，认为只要买方逾期付款无论出于什么原因就是违约。但是，法官或许没有细心地考虑到二手房交易的惯例，在一系列前置手续由于卖方拖延未能办理完成之时，怎么可能要求买方按时付款，这既不符合惯例，也有悖常理。

特别是针对买卖房屋这种事，毕竟那笔购房款对小刘来讲也是东拼西凑得来的，一旦轻易支付，打了水漂，对于他们这样一个工薪阶层家庭来说，到时必然是无法承受之重。甚至在小刘作为被告答辩时，他还明确表示说，只要老高积极办理完相关卖房手续，他愿意随时支付剩余购房款。

这些审查时发现的细节和价值判断衡量都使我意识到，对于逾期付款，小刘并没有过错，认定其违约，缺乏事实依据，也有失公平。

➤其次，原审法院认定小刘支付剩余购房款的时间节点出现问题。双方在合同中明明约定小刘应在过户前三天支付剩余购房款，但法院依据格式条款中“买卖双方最迟应在合同签订90日内共同申请房屋过户登记”这样的一个约定，就判定具体的过户日期，并进而推断出支付剩余购房款的日期，我认为，这明显是错误地理解了格式条款的有关约定，混淆了过户日与过户申请日。

抗诉获改判终圆住房梦

2017年6月，检察机关以“原判认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误”为由提出了抗诉。

2018年2月，再审法院针对北京市检察院第一分院的抗诉意见进行了再审，完全支持了以上抗诉理由，改判卖方老高继续履行合同，买方小刘支付剩余房款，从而促成了交易的顺利进行。

后来，小刘高兴地告诉我，老高已向他交了房，他们一家人也搬进去住了，现在正在办理房产证呢。

在这里，检察官也向打算在北京买卖二手房的朋友提个醒，如果你签订格式化的《北京市存量房屋买卖合同》时，一定要明确上述格式条款是过户申请日而非过户日，切记字斟句酌，否则一旦出现纠纷，恐怕后果难料。